最新政策告诉你首付真相
最近很多人问我二手房能不能首付15%。说实话这问题问得很及时。我查了最新政策发现情况有点复杂。
2024年5月人民银行确实出了新政策。首套房首付比例下调到15%。但注意这是针对新建商品房的。二手房呢？各地政策不太一样。
我看住建部文件写着"支持各地因城施策"。意思就是看地方脸色。比如成都最近就宣布二手房首付最低15%。但北京上海还卡在20%。
有意思的是有些城市玩文字游戏。表面说15%但有隐藏条件。比如必须买特定区域的房子。或者要求征信特别好。银行工作人员私下跟我说这叫"选择性执行"。
银行实际操作中的猫腻
我帮粉丝办过不少二手房贷款。发现银行特别喜欢"看人下菜碟"。征信好收入高的客户容易拿到低首付。但普通工薪族可能被要求25%。
有个粉丝上周跟我说他被银行要求25%首付。明明政策说15%。我帮他查了才发现他有两次信用卡逾期。银行立马提高门槛。所以说征信不好别说15% 20%都难。
还有个坑是评估价问题。银行评估价经常低于成交价。比如房子卖100万评估价只给80万。那首付15%就得按80万算。实际首付比例可能超过20%。
银行客户经理私下跟我说这叫"风险控制"。说白了就是怕房价跌他们亏钱。毕竟现在二手房市场有点"窄幅震荡"。银行怕"破位"风险。
教你几招搞定低首付
说实话想真搞到15%首付得动点脑筋。我试过几种方法可以分享。
第一招是找开发商合作银行。有些开发商为了去库存会跟银行谈特殊政策。虽然买二手房但通过开发商渠道可能拿到低首付。
第二招是"AB贷"。不过这有点灰色。让信用好的人做主贷人。实际买房人做共同借款人。银行睁只眼闭只眼。但风险很大不建议普通人玩。
第三招最实用。先存够20%首付办贷款。等放款后把多余的钱借给朋友再要回来。这样账面上是20%实际只出了15%。但要注意银行可能会查资金来源。
话说回来现在政策变化快。上周刚听说有城市要试点"花户"政策。就是把一套房拆成两户卖。这样首付比例能降低。但具体怎么操作还在研究。
这些坑千万别踩
很多人为了低首付容易掉坑。我见过最惨的是被中介忽悠做"老鼠仓"。说能内部操作15%首付。结果要交额外服务费。最后钱房两空。
还有些人听信"下蛋鸡"理论。说买二手房转手快能"割韭菜"。结果遇到市场"洗盘"。不仅没赚到还"套牢"了。
最麻烦的是征信问题。有些人为了凑首付到处借钱。结果负债率超标。银行直接拒贷。那就尴尬了。房子定金可能都拿不回来。
说白了现在买房别光看首付比例。月供压力测试要做足。现在LPR利率虽然降了但长期看还是有波动风险。别"踏空"首付款结果"漂单"在高位。
最后提醒一句。政策再好也得看个人条件。建议先去银行拉个征信报告。找个靠谱的"老司机"聊聊。别被中介忽悠着交了定金才发现办不了贷款。那就真成"被保险人"了。
