一押二押房子到底能不能卖？
最近好多粉丝问这个问题。房子已经做了一押又做了二押，现在想卖怎么办？说实话，这种情况很常见。很多房主为了套现，把房子抵押了两次。
你可能担心：有抵押的房子能交易吗？会不会被银行叫停？交易会不会被冻结？我告诉你，有抵押的房子可以卖，但流程比普通房子复杂得多。
关键是要解决抵押问题。银行不会让你直接卖房拿钱跑路。房子上有抵押，相当于银行对房子有优先受偿权。说白了，卖房款得先还银行。
一押二押房子卖房的三种常见方式
第一种是自筹资金解押。你先找朋友借钱或者用自己的钱，先把一押二押都还清。解押后房子就干净了，可以正常交易。
第二种是买家垫资解押。有些买家愿意帮你垫钱解押。但得签好协议，防止买家反悔或者房主拿了钱不卖房。
第三种是带押过户。这是最近的新政策。2023年开始，全国很多地方允许带押过户了。就是不用先解押，直接过户给买家。买家继续还贷款，或者用新贷款还旧贷款。
我个人建议能用带押过户就用。省事省钱。不过各地政策不一样，得先问清楚当地能不能办。
实际操作中要注意这些坑
1.必须告知买家房子有抵押。隐瞒抵押情况是违法的。买家知道后可能会砍价，但总比交易中途黄了强。
2.一押二押顺序不能乱。一押银行优先受偿，二押银行得等一押还清才有钱拿。所以谈解押时，得先搞定一押。
3.二押金额不能超过剩余价值。假设房子值300万，一押贷了200万，二押最多只能贷70万左右。多了银行不给办。
还有个坑是解押时间难把控。我见过有人约定好解押时间，结果银行拖延。导致买家等不及，交易黄了。建议留足时间，最好提前10天开始办。
交易流程具体怎么走？
第一步，确认抵押状态。去不动产登记中心拉个查询单，看清楚一押二押的金额和期限。
第二步，找靠谱买家。说实话，带押的房子买家会比较谨慎。你得有心理准备，价格可能得让步。
第三步，协商解押方案。跟买家谈好谁出钱解押，怎么保障双方利益。签个补充协议。
第四步，办理过户手续。如果是带押过户，直接去不动产中心办。如果不是，得先解押再过户。
第五步，钱款交割。特别注意，卖房款要优先还银行。别想着先拿钱再还贷，银行会告你的。
这些错误千万别犯
最常见错误是以为二押不影响卖房。其实二押会让交易复杂度翻倍。买家担心一押银行优先受偿，二押可能收不回钱，会很谨慎。
还有人隐瞒抵押情况。这是大忌！查出来买家可以告你欺诈，定金都得退，可能还要赔钱。
另外别轻信"快速解押"广告。市面上有些公司说能快速解押，结果收高额手续费。其实自己去银行办就行，最多一周。
最后提醒大家，别等到资金链断裂才卖房。一押二押说明你资金已经很紧张了。早点规划，别等到被银行催收才行动。
卖有抵押的房子确实麻烦，但不是不能卖。关键是要诚实透明，按规矩办事。我见过太多因为隐瞒抵押导致交易失败的案例了。说白了，银行和买家都不傻，你藏着掖着只会更麻烦。
有抵押的房子卖得慢点，价格低点，但总比卖不掉强。毕竟现在行情不好，能变现就是胜利。你觉得呢？
