唯一住房真的不能被执行吗？
其实呢，很多人以为唯一住房法院不能动。这是个大误区。我踩过这坑，差点把自己套牢。
去年我朋友小王就遇到这事。欠银行30万，房子是他唯一住房。以为法院不敢拍，结果差点被扫地出门。
根据2023年最新规定，唯一住房不是绝对不能执行。但确实有特殊保护政策。话说回来，想保住房子得知道这些门道。
哪些情况唯一住房能被拍
法院执行唯一住房要看三个条件。第一，房子是不是超过当地人均居住面积标准。第二，欠款是不是涉及民生基本保障。第三，有没有恶意转移财产嫌疑。
我之前写文章就提过。有个粉丝房子150平，当地标准才40平。法院说超出部分可以执行。最后房子还是被挂上拍卖网。
还有种情况更惨。有些人以为把房子过户给亲戚就安全了。结果被认定是花户。债务没解决，房子还丢了。这种操作就是自己给自己挖坑。
实操中怎么保住唯一住房
说白了，想保住唯一住房得提前布局。不是等到法院上门才想办法。
1.房子面积要控制在当地标准内。北上广深标准高些，小城市可能就50平左右。超了就危险。
2.要证明这是真正的唯一住房。现在查得很严，花户基本躲不过去。我见过有人用假离婚保房，结果被识破，直接认定老鼠仓。
3.可以申请免赔额。根据规定，被执行人可以保留一定生活费用。但得主动申请，不是法院自动给的。
有意思的是，有些地方还允许"以租代偿"。就是把房子租出去，用租金还债。这样既保住房子，又履行了义务。但得跟债权人谈好，不是所有案子都能这么操作。
银行和法院的潜规则
干这行7年，我发现银行和法院也有下蛋鸡逻辑。他们不是真想把人逼上绝路，而是想拿回钱。
所以呢，欠款金额不大时，银行往往愿意谈。比如欠10万以下，可以协商分期还。但要是欠几百万，那就难说了。
有个案例我记得很清楚。当事人欠200万，但房子只值150万。法院最后没执行，因为拍卖款连本金都不够。这叫资不抵债，执行没意义。
但要是欠50万，房子值100万，那就危险了。法院会优先执行，毕竟有剩余款可以分配。
最后提醒：别等火烧眉毛才找办法
令人担忧的是，太多人等到房子被贴封条才着急。这时候基本没得救了。
我的建议是，债务问题早解决早好。可以考虑资产配置调整，把非必要资产变现还债。或者找正规机构做AB贷周转。
话说回来，唯一住房保护政策这几年越来越严。2024年新规出来后，想钻空子更难了。
记住，法律保护的是善意债务人，不是老赖。欠钱不还还想保房，基本是割韭菜想多了。
建议真遇到问题，赶紧找专业律师。别信那些"百分百保住房子"的中介，99%是割韭菜的。我见过太多人交了钱，最后房子没了，钱也没了。
保住唯一住房不是不可能，但得走正道。踏踏实实解决问题，比啥歪门邪道都强。这是血的教训，别等套牢了才后悔。
