房贷计算器背后的秘密
最近后台被问爆了。粉丝都在问300万房贷30年月供多少。说实话这问题看着简单，但真要算清楚还得掰扯明白。
先说小编建议。300万房贷30年，按当前首套房利率3.95%算，等额本息月供大概是14300元左右。等额本金首月要还19700多，后面逐月递减。
但这里有个大坑。很多人以为利率固定不变，其实LPR浮动利率每年1月1日会重新定价。要是明年利率降到3.5%，月供能少400多。反过来要是加息，月供立马往上蹿。
别被销售忽悠了
上周有粉丝跟我说，中介说"现在利率低到地板价"。我听完直摇头。LPR加点数才是关键。有些银行表面说3.85%，实际加60个基点，算下来得4.45%。
300万贷款多0.5%利率，30年下来多还30多万。这可不是小数目。建议大家去银行官网查最新LPR报价，别光听销售说。
等额本息vs等额本金怎么选
等额本息月供固定，适合收入稳定的上班族。等额本金前期压力大，但总利息少。300万贷款用等额本金，30年能省40多万利息。
但要注意。等额本金第1个月要还近2万，后面每月少还30块左右。要是手头紧，等额本息更稳妥。我见过不少朋友选了等额本金，结果前两年差点断供。
提前还款的门道
很多人以为提前还款能省大钱。其实要看还款阶段。等额本息还到第10年，利息已经还了大半。这时候提前还款，省的真不多。
有个粉丝去年提前还了50万，结果发现月供才减少800。银行那套计算公式，坑得我直拍大腿。要提前还款，最好在还款初期操作。
这些细节最伤人
最近有银行推出"灵活还款"产品。表面看月供能少1000多，但仔细看合同发现，第5年起月供会大幅增加。这招叫"气球贷"，专坑看不懂条款的。
还有个容易忽略的。现在很多银行要求"二套房贷首付40%"。要是首套房还没卖，300万贷款可能批不下来。得先确认自己是不是"认房不认贷"。
我的实操建议
1. 先去央行官网查最新LPR。别信中介说的"内部利率"
2. 用Excel的PMT函数自己算月供。公式是=PMT(3.95%/12,360,3000000)
3. 重点看银行有没有"还款宽限期"。失业了能缓3个月，这很关键
4. 别光比利率，要看综合成本。有些银行要收0.5%的手续费
说白了，300万房贷不是小事。我见过太多朋友因为算错月供，结果被套牢。建议多跑几家银行，把合同细则都拍下来对比。
最后提醒。现在有些平台推"转贷降息"，说能帮你把利率降到3%以下。这99%是坑。轻则多花手续费，重则影响征信。真要操作，必须找持牌金融机构。
你看，房贷这事水太深。与其自己瞎琢磨，不如多问几个懂行的老司机。毕竟30年月供差几百，30年下来就是十几万。
