抵押贷款额度不是你想贷多少就多少
说实话，很多人以为房产抵押能贷出房子全部价值。我踩过这坑，结果发现银行根本不这么玩。
一般来说，房子评估价的7成是上限。比如你房子值100万，最多贷70万。这是大多数银行的标准。国有大行可能更严格，只给6.5成。
但也有例外。有些小银行或非银机构，针对优质客户能给到8成。不过利息往往高不少，我见过有客户被坑了，表面额度高，实际综合成本吓人。
评估价也很关键。银行有自己的评估体系，往往比市场价低。去年有个粉丝房子挂牌150万，银行评估才120万，贷款额度直接少了9万。
房产类型影响很大。普通住宅最吃香，商铺、写字楼抵押率普遍低，能贷到5成就算不错了。
贷款期限比你想的短多了
很多人以为房产抵押能贷20年30年。说白了，那是按揭贷款的事。抵押贷款期限短得多。
住宅抵押一般最长10年。国有银行多数是5-10年。有些股份制银行能做10年先息后本，但要求比较严。
商铺写字楼更短，普遍3-5年。去年有位朋友想用商铺抵押，银行只给3年期限，到期还得还本。
有意思的是，虽然贷款期限短，但可以"借新还旧"。到期后重新评估，再办一次抵押。这叫"续贷"，但每次都要重新审批，不是100%能过。
我见过有人连续续贷十几年的。但话说回来，现在银行政策收紧，续贷比以前难多了。
影响额度的隐藏因素你可能不知道
房子位置很重要。一线城市好地段的房子，银行更愿意多给额度。三四线城市的房子，可能直接被拒。
你的收入证明是关键。银行要看你有没有能力还钱。收入证明得覆盖月供的两倍以上。很多客户在这里被卡住。
负债情况也会被查。信用卡、其他贷款都算进去。我有个粉丝名下有3张信用卡额度都刷爆了，结果抵押贷款被砍了20%额度。
征信记录不能有污点。最近两年逾期超过6次，基本没戏。超过9次，直接拒贷。这叫"连三累六"，银行内部的黑话。
年龄也是个隐形门槛。超过65岁申请，很多银行不批。年纪太大，银行怕你还不完。
不同银行玩法差别很大
国有大行利率低但要求高。工农中建交这些，利率可能3.8%起，但材料要齐全，审批慢。
股份制银行灵活些。招行、中信这些，可能给到8成额度，但利率高点，4.5%左右。
非银机构更快更松。典当行、小贷公司，三天就能放款，但利息能到8%以上。这叫"救急不救穷"，成本太高不建议长期用。
我建议先跑几家银行对比。别听客户经理一面之词，要拿到书面方案再决定。
常见误区和坑我踩过
第一个坑：评估费乱收费。有些中介收上万评估费，其实银行自己的评估才几百。一定要问清楚。
第二个坑：服务费陷阱。说是低利率，但收3-5%服务费。算下来实际利率高得离谱。这叫"花户"，业内都知道。
第三个坑：承诺额度不兑现。签了合同才发现额度少了20%。合同要写清楚，否则没用。
说白了，房产抵押不是你想的那么简单。额度和期限受太多因素影响。建议先自查征信，准备好收入证明，再去找银行谈。
最后提醒一句，别为了高额度贷太多。我见过太多人"套牢"在高负债里，日子过得比没贷款还惨。量力而行最重要。
