二手房贷款，别被中介忽悠了
最近好多粉丝问我个人买二手房怎么贷款。说真的，这问题太常见了。我踩过不少坑，今天必须好好说说。
二手房贷款比新房复杂多了。银行要评估房子价值，还要看买卖双方资质。很多人以为和新房一样简单，结果被卡在中间。
其实呢，流程就这几步。先找银行预审，再签合同，然后申请贷款，最后过户放款。但细节多得很，稍不注意就掉坑里。
贷款前，先搞清楚自己能不能贷
银行最看重啥？收入证明和征信。工资流水得是月供两倍以上。征信不能有连三累六。啥叫连三累六？就是连续三个月逾期，或者两年内累计六次逾期。
我见过太多人征信有问题。有个粉丝信用卡忘了还，逾期一次，结果利率上浮20%。说白了，银行就认这个。
还有，首付款比例要看你名下有几套房。首套一般30%，二套40%-50%。千万别听中介说"零首付"，那都是骗人的。现在监管严得很，"花户"操作基本没戏。
银行评估是关键环节
银行会派评估公司来看房。评估价直接影响你能贷多少。有时候卖家要价高，但评估价低，这就麻烦了。
去年有个案例，房子挂牌300万，评估才280万。买家首付不够，差点交易失败。所以建议提前了解周边成交价，别被"挂牌价"蒙蔽。
评估过程中，房子状态很重要。老破小可能打折多。框架结构的房子比砖混好贷。这事儿我跟几个银行朋友聊过，他们确实有内部标准。
材料准备，别漏了关键项
材料清单我整理过。身份证、户口本、结婚证这些基本的不用说。收入证明要单位盖章，流水得是银行打的。
最容易漏的是买卖合同和房产证复印件。二手房得有网签合同，不是随便手写协议就行。房产证必须核实真伪，现在假证少多了，但还是要小心。
公积金贷款材料更多。得开缴存证明，还要看连续缴存时间。有些城市要求12个月以上，别等签了合同才发现不符合条件。
放款慢？这是正常现象
很多人抱怨二手房贷款放款慢。说真的，30-45天算快的。银行要走内部流程，评估、审批、放款，环环相扣。
我建议签合同前就找好贷款银行。别等签完合同再申请，万一通不过，定金可能打水漂。现在有些银行可以"预审批"，花一天时间做个信用评估，省得后面麻烦。
还有，别信"当天放款"的鬼话。合规的贷款没那么快。那些说能加急的，十有八九要收额外费用，小心"AB贷"陷阱。
最后提醒几个坑
第一，中介说"包贷款"要警惕。银行最终说了算，中介承诺没用。
第二，别找小贷公司垫资。利率高得吓人，容易陷入债务危机。
第三，合同里写清楚"贷款不成怎么办"。不然可能既拿不回定金，又买不到房。
说实话，二手房贷款是技术活。我自己第一次买的时候也懵。但现在政策越来越规范，只要准备充分，一般都能贷下来。
话说回来，买二手房真得找靠谱银行。国有大行利率低但慢，股份制银行快但要求严。我一般推荐先咨询2-3家，比比条件再决定。
最后送大家一句话：贷款不是越快越好，安全合规最重要。毕竟买房是大事，别为了省点时间掉进大坑。
