日本一套房价格到底要多少日元？
最近不少粉丝问我日本买房的事。说真的，这问题问得好。日本一套房价格差别太大了。东京和乡下能差十倍。
我查了最新数据。2024年日本全国平均房价约3500万日元。换算成人民币大概是160万左右。汇率按1:22算的。
但这个数字没啥参考价值。因为东京贵得离谱，乡下便宜得吓人。
东京房价：钱包在哭泣
东京一套普通公寓要6000万日元起步。好点的地段8000万日元很常见。新宿、涩谷这些地方破亿日元的房子一抓一大把。
令人心碎的是，东京30平米的小公寓都要3000万日元。这还只是"老破小"。新房价格更高。
我认识个朋友去年在东京买房。90平米的房子花了1.2亿日元。合人民币540多万。这在东京只能算中等水平。
大阪京都：性价比之选
大阪房价比东京友好多了。市中心一套房4000-5000万日元能搞定。京都也差不多。
有意思的是，关西地区有些老房子特别便宜。200万日元就能买到。但修缮费可能比买房还贵。
有个粉丝跟我说他在京都看中一套百年老宅。只要150万日元。但中介说翻修要花2000万日元。这叫什么？这就叫割韭菜。
乡下地区：白菜价？
日本乡下有些地方房子白送。对，你没听错，免费。但别高兴太早。
有些地方房子白送但条件苛刻。比如得承诺住满10年，或者得修缮。有些偏远小岛房子倒贴钱让人住。
我去年去山形县考察。看到一整栋两层小楼标价50万日元。合人民币才2万多。但交通太不方便了，买完等于被套牢。
投资日本房产要注意啥？
最坑的是外国人买房要交各种税。固定资产税、都市计划税，加起来差不多房价的1.4%。
另外管理费修缮积立金也是一大笔。东京公寓每月管理费能到3-4万日元。
贷款对外国人也不友好。日本银行一般只给非居民贷50%-70%。利率倒是低，1.5%左右。
说白了，想在日本买房得先想清楚。是自住还是投资？自住要考虑生活便利性。投资要考虑空置率和租金回报。
日本有些地方租金回报率能到8%。但东京核心区只有3%-4%。算上各种费用，实际收益更低。
我的建议
如果你真想在日本买房，先明确目的。旅游的话没必要买。养老可以考虑关西。投资得精打细算。
值得注意的是，日本房产破位风险不大。毕竟土地稀缺。但升值空间也有限。
买房前最好找当地靠谱中介。别信网上那些"零元购"的广告。99%都是坑。
最后提醒一句：日本买房合同复杂得要命。一定要请专业律师。不然容易踏空又套牢。
话说回来，160万人民币能在日本买套房，听起来好像也不亏？但实际开销远不止这个数。大家别被表面价格忽悠了。
