很多人以为银行抵押贷款，房子估价就是按市场价来。其实呢，银行有自己的套路。今天就来说说银行怎么给房子估价，避免你被坑。
一、银行估价的四步走，缺一不可
第一步，资料收集。你要交房产证、身份证、面积证明。银行先看材料齐不齐。
第二步，市场调查。银行查周边房子最近卖啥价。比如同小区100平三房卖300万。
第三步，现场勘查。评估师上门拍照，看装修、楼层、房龄。老破小可能被压价。
第四步，出报告。最后给个估价，通常比市场价低。说白了，银行怕你还不上，得留余地。
令人担忧的是，有些朋友资料不全反复补交。这会拖慢整个流程，多等半个月。
二、三种估价方法，市场比较法最常用
市场比较法是主流。找附近类似房子成交价，再调参数。比如你家在五楼，隔壁卖300万，你家八楼视野好，可能加5万。
收益法看租金。商铺靠收租，估价=年租金/回报率。但住宅很少用这方法。
成本法算重建价。新房适用，老房子折旧多，估价低。银行一般不靠这个。
有趣的是，评估师会偷偷记下你家漏水痕迹。墙面发霉可能直接砍价10%，这招太狠了。
三、影响估价的五大因素，你得知道
位置最关键。市中心、学区房、地铁口，估价高。郊区老破小，银行可能不乐意接。
房龄不能太老。超过20年的，估价打折扣。有些银行直接拒30年以上的。
装修要看重。精装房加分，但银行对软装不太认。硬装质量才是重点。
市场行情波动。楼市火的时候估价高，熊市可能压价。最近楼市低迷，小心被低估。
产权必须干净。有纠纷或二押的房子，银行直接pass。说白了，产权不清等于废纸。
令人惊讶的是，同样的房子，不同评估公司能差出20万。这中间水太深了。
四、如何避免房子被低估？实用建议
提前自查。去链家看看同小区成交价，心里有数。别等银行估价傻眼。
装修别太花。银行只认硬装，网红软装不加分。反而可能觉得不实用。
选对银行。大行估价严，小银行灵活。多问几家，别只跑一家。
材料要齐全。房产证、购房合同备好。缺材料可能拖慢流程。
别信“免评估”套路。有些中介说能高估价，其实是割韭菜。银行必须走正规流程。
其实呢，我见过太多人着急用钱乱签字。最后发现抵押价值只有市场价的60%，这哪是贷款，简直是被套牢。
银行估价说到底是为了控制风险。你房子值多少，得看硬指标。准备充分点，别被坑。有问题欢迎留言，老司机在线答疑。记住抵押价值通常打7-8折，别做梦贷出100%。楼市有涨有跌，别让房子变成负资产。
