银行不会告诉你：房子还在还贷也能再抵押
最近粉丝老王急得不行。房子还有200万贷款没还清，但想做生意缺资金。他问：房贷未还清可以抵押贷款吗？今天说点实在的。
其实呢，房子没还完贷真能再贷款。但银行有三道坎。第一道是房子剩余价值。比如房子值500万，还欠200万，理论上能贷300万。但银行要打折，最多给250万。
第二道坎是还款能力。你月供8000，银行要求新贷款月供不能超过月收入50%。要是工资才1万，想再贷50万？银行直接pass。
第三道坎最坑。同一家银行还好办，换银行操作叫"转按揭"。现在90%银行不接这个业务。去年我帮客户折腾三个月，最后找的某股份制银行才搞定。
三种实操路径，别被中介割韭菜
第一招：本行二次抵押。建设银行和招商银行还能接单。但利率吓人，普遍5.5%起步。我粉丝小李去年办的，年化6.2%。比首套房高2个点，肉疼。
第二招：消费贷置换。用信用贷款套出资金。但要注意！超过20万要受托支付。去年有客户把消费贷用于还房贷，被银行抽贷了。现在查得更严，AB贷套路基本死透。
第三招：经营贷过桥。这招最凶险。需要先筹钱结清房贷，拿到红本后再抵押。我亲眼见过客户找"过桥资金"，日息0.15%，结果审批卡住，三天亏了4万5。漂单风险不是闹着玩的。
血泪教训：这三类人千万别碰
上周刚拒了一个粉丝的请求。他月入2万背了8000月供，还想贷30万。我直接说：兄弟你这是踏空加套牢双重暴击啊。
第一类劝退：征信有两次以上逾期。现在银行查"连三累六"，你要是去年有3次信用卡晚还，基本没戏。
第二类劝退：房子在限售区。北上广深部分区域，没满五唯一根本转不了。我去年踩过这坑，资料准备到一半被告知房产证不能解押。
第三类最危险：想用经营贷炒房。银保监去年罚了17家银行，现在经营贷流入楼市直接触发系统预警。别当韭菜给银行交学费。
最后说句掏心话
其实呢，房子没还清再贷款，本质是加杠杆。牛市里爽，熊市里哭。我建议先算清楚：新贷款利率多少？能省多少利息？资金用途是否刚需？
要我说啊，普通家庭杠杆率超过70%就该警惕。去年有客户用二押炒虚拟币，现在房子被法拍还欠银行100多万。资产配置不是赌博，复利奇迹也得建立在安全垫上。
最后提醒：所有贷款合同要看清"提前还款违约金"条款。有些银行收3%，贷50万光违约金就1万5。这些坑我都替你们踩过了，别再交智商税。
