认购书和合同有啥区别？
签认购书只是买房第一步。很多人以为签了认购书还能反悔。其实呢，认购书也是有法律效力的。它约定了房子信息、价格和签约时间。交了定金后，你就有义务去签正式合同。开发商也有义务按约定卖房。
根据《民法典》规定，定金是担保合同履行的。交了定金不买房，定金可能打水漂。开发商不卖房，得双倍返还。所以别小看这个认购书。
定金能退的几种情况
其实呢，有些情况下定金还是能要回来的。比如：
开发商没取得预售许可证就收定金。这种情况很常见。特别是些小开发商，证都没办全就急着卖房。你交了定金后发现他没证，可以要求退。
贷款没批下来也是个理由。如果你是因为贷款问题没法买房，可以试试协商。带上银行拒贷证明，跟开发商好好谈。
还有一种是合同条款谈不拢。认购书里没写清楚的细节，签合同时才发现接受不了。比如面积、付款方式这些。这种情况下退定金比较有把握。
定金大概率退不了的情况
但说实话，大部分情况定金很难退。特别是你自己临时变卦不想买了。比如看上其他楼盘，或者手头紧了。
开发商往往会说：认购书白纸黑字写着"不买不退"。虽然法律上不一定完全支持，但打官司耗时耗力。普通购房者很难耗得起。
有意思的是，有些销售会故意制造"紧迫感"。说什么"再不交定金房子就没了"。结果交了才发现，同一套房卖给好几个人。这种套路太常见了。
实际操作中的坑
我在银行工作时见过太多案例。有些人交定金时没看清条款。销售说"只是走个形式"，结果条款写得严严实实。
还有种情况是"花户"操作。开发商让你用亲戚名字签认购书。等要签正式合同时，又说要加钱才能改名字。这种套路防不胜防。
最气人的是遇到"老鼠仓"。内部人先把好户型留着，等你交了定金才发现好房子都没了。只能选边角料户型，心理落差特别大。
我的建议
说白了，交定金前一定要想清楚。别被销售话术忽悠。先查清楚开发商资质，看看有没有预售证。
交定金时记得索要收据。收据上要写明"定金"而不是"订金"。一字之差，法律意义完全不同。
如果真想退，赶紧收集证据。比如开发商违规的证明，或者贷款被拒的材料。先跟销售好好谈，谈不成就找住建部门投诉。
最后提醒：买房是大事，别急着交定金。多跑几家楼盘比较。定金一旦交了，就像套上了缰绳，想跑都难。记住，你不是第一个想退定金的人，开发商套路比你想象的深得多。
