房屋评估不是随便估个价，这坑我踩过
刚入行那会儿，我以为房屋评估就是看看面积报个价。结果帮粉丝做房贷咨询，差点把人家坑了。银行不认评估价，贷款批不下来，粉丝差点定金都打水漂。所以今天必须把房屋评估的门道说清楚。
房屋评估真不是中介随口一说那么简单。很多人以为就是看看地段、算算面积，其实这里面水深得很。我见过太多人因为不懂评估被"割韭菜"，最后要么买贵了，要么贷款额度不够。
评估师不会告诉你的4个核心指标
地段永远是第一位的。不是说离市中心近就一定好，还要看周边规划。比如旁边要建垃圾处理厂，现在便宜但未来可能"破位"。去年就有粉丝买了这种"下蛋鸡"，结果现在想卖都难。
房屋年龄和结构很重要。砖混结构和框架结构评估价能差30%。特别是老房子，评估师会看有没有安全隐患。我朋友那套90年代的房子，因为墙体开裂，评估价直接打了八折。
产权状况不能忽视。有抵押、查封的房子评估价会大打折扣。还有人买了"花户"房，结果评估时发现产权不清晰，贷款直接泡汤。这点一定要提前查清楚。
市场行情要实时跟踪。评估不是看去年价格，而是当下市场。现在楼市"窄幅"震荡，评估价波动很大。上个月还值500万的房子，这个月可能就480万了。
自己也能做的3步简易评估法
其实呢，不用找专业机构，自己也能大致评估房子价值。
第一步，查同小区成交价。别看挂牌价，要看实际成交。很多中介"漂单"，挂高价等你来砍。去房产网站看最近3个月真实成交记录，这才是参考依据。
第二步，算每平米单价。把房子总价除以建筑面积，再和周边对比。但要注意，有些房子送阳台、送车位，这些要折算进去。我见过有人没算这个，多花了20万。
第三步，找3家评估机构比价。正规评估费大概300-500元。别图便宜找野鸡公司，评估报告银行不认。话说回来，有些小机构为了抢生意压低评估价，结果贷款额度不够，反而得不偿失。
银行评估和买卖评估大不同
令人担忧的是，很多人分不清这两种评估。
银行评估偏保守，是为了控制风险。他们怕你还不上贷，所以评估价往往偏低。我帮粉丝做过统计，银行评估价一般比市场价低5%-10%。
买卖评估更接近市场价，是为了交易公平。但也要小心，有些卖家请的评估师会故意抬高价格。
所以啊，申请房贷前最好自己先做个评估。别等到签了合同才发现贷款不够，那才叫一个尴尬。去年有粉丝就遇到这情况，差点违约赔定金。
这些坑千万别踩
有趣的是，评估行业也有"老鼠仓"。有些评估公司和中介串通，抬高价格多收中介费。我建议选有资质的正规机构，查查他们有没有备案。
还有人以为装修好就能提高评估价。说白了，普通装修对评估影响不大。除非是高端定制，否则评估师就按基础装修算。
最后提醒一句，评估报告有效期只有1年。过了期要重新评估，特别是房价波动大的时候。我见过有人拿半年前的报告去贷款，结果银行不认，白花了评估费。
房屋评估这事儿，真不能马虎。花点小钱做专业评估，比事后发现问题强百倍。毕竟房子是大事，别因为省小钱吃大亏。有问题随时问我，老司机带你避坑。
