大家好啊，我是老张。干了七年金融这行，见过太多人因为搞不清抵押贷被割韭菜。今天粉丝问"房子抵押贷100万一年还多少"，这问题看似简单，其实水很深。我来给你掰扯清楚。
先说利率 这才是核心
2024年抵押贷利率普遍在3.45%-4.2%之间。银行喜欢说"最低3.45%"，但那是给优质客户的。普通上班族能拿到3.85%就不错了。
利率差0.5%，100万一年差5000块。别小看这点钱，够你吃半年火锅了。我之前帮一个粉丝算过，他以为能拿到3.5%，结果批下来4.1%，一年白多还6000利息。
银行还爱玩文字游戏。说什么"年化利率"，其实暗藏各种费用。服务费、评估费、保险费，加起来可能让你实际成本高出0.3%。
记住：谈抵押贷先问清楚综合年化成本，别光看表面利率。
还款方式决定你钱包厚度
抵押贷主要有三种还款方式。先息后本最常见，等额本息次之，等额本金用的人少。
先息后本就是每月只还利息。100万按3.85%算，月供3208元，一年38496元。到期一次性还100万本金。这种适合做生意的，现金流紧张时用。
等额本息每月还固定金额。100万一年期，月供85100左右，一年要还102万多。看着不多，其实银行赚了不少利息。
等额本金前期压力大。第一个月还86500，最后一个月83600。一年总共还102.2万。这种对上班族不友好，月初刚还完房贷，又得还抵押贷。
大多数人适合先息后本，特别是只贷一年的。但银行可能要求你有还款能力证明。
实际算笔账 别被忽悠
我拿计算器算了下。100万抵押贷，按3.85%利率：
先息后本：月供3208元，一年利息38496元。到期还100万，总共1038496元。
等额本息：月供85148元，一年1021776元。咦？怎么比先息后本还少？因为等额本息前期还了不少本金。
等额本金：第一个月86541，最后一个月83600，一年总还款约1022000元。
有趣的是，一年期贷款用等额本息反而总利息少。但银行很少让这么还，因为不符合资金使用逻辑。
还有种情况。如果你贷的是30年期，问第一年还多少。那差别就大了。30年期等额本息，第一年要还6万多利息，本金才还1万多。
这些坑我踩过 别再跳
抵押贷最坑的是"抽贷"风险。银行说好一年期，到期可能不续贷。我有个粉丝就遇到这情况，急得差点卖房。
还有"过桥费"。还完旧贷要等新贷下来，中间得找过桥资金，日息1-3分。100万一天就要3000块。
评估费也是个坑。银行让第三方评估公司来，100万的房子可能评80万，贷款额度就少了。这叫"压评估"。
签合同前一定要问清楚：能否续贷、有无提前还款违约金、评估标准是什么。
老司机真心话
抵押贷100万一年到底还多少？说白了就看三点：利率、还款方式、有没有隐藏费用。
我的建议是：先跑三家银行比价。别光听客户经理说，自己拿计算器算。合同里"其他费用"那栏要抠字眼。
对了，最近有些银行推"随借随还"抵押贷。贷100万，用多少算多少利息。这种比较灵活，但利率通常高0.3%左右。
最后提醒一句：别为了低利率乱加"花户"。有些中介让你包装成经营贷，利率是低了，但被查出来要提前还款，那损失更大。
抵押贷不是越便宜越好，适合自己的才是最好的。毕竟谁也不想被"套牢"，还得"割肉"还贷。
有啥不明白的，评论区问我。关注我，少踩坑。下期讲讲"AB贷"那些事，保证让你大开眼界。
