你真以为直接赠予最省钱？
其实呢，很多老铁都以为房子直接送给子女最省事。我见过太多人这样操作，结果交了几万冤枉钱。说白了，房子过户方式有好几种，每种成本差老远了。
上周有位粉丝找我咨询。他爹想把房子给儿子，听中介说直接赠予就行。结果呢，光契税就交了4万多。要知道，他那套房子才值120万。这不就是典型的被割韭菜吗？
三种主流过户方式大比拼
目前主流就是买卖、赠予、继承这三种。先说买卖过户。很多人一听买卖就懵，觉得要交很多税。其实呢，满五唯一的话，个税可以免。契税也就1%-3%。总体算下来可能比赠予还便宜。
再来说赠予。这个坑最多。赠予要交3%契税，还有0.05%印花税。最坑的是，以后子女卖房时，增值部分要全额交20%个税。相当于双重征税，血亏啊。
继承呢，父母在世不能用。等老人走了才生效。这时候子女要交契税，但税率低一些。不过要准备一堆证明材料，跑断腿。
哪种方式最适合你？
我建议先看房子情况。如果房子满五年且是父母唯一住房，买卖过户最划算。契税低，以后子女卖房也省税。
要是房子不满五年，或者不是唯一住房，可以考虑先做赠予。但要注意，赠予后子女再卖房，要按全额交个税。这笔账得算清楚，别光看眼前省几千，以后可能多花几万。
还有种骚操作，叫"离婚析产"。夫妻先离婚，把房子分给一方，再过户给子女。这个操作有点复杂，容易踩雷。不建议普通家庭尝试，除非你认识靠谱的老司机。
这些坑你必须躲开
最常见的是花户问题。好多人为了避税，让子女先结婚再离婚。结果呢，感情出问题，房子也分不清。我见过因此闹上法庭的，得不偿失。
还有人听信中介说"阴阳合同"。低价申报能少交税，但这是违法的。现在税务系统联网，查出来不仅要补税，还得交罚款。别为省小钱吃大亏。
值得一提的是，2024年有些城市出了新政策。像北京、上海，直系亲属买卖过户可以走绿色通道。但需要提供亲属证明，材料要准备齐全。
我的实操建议
先去当地税务局问问最新政策。不同城市差别很大，别听风就是雨。我建议带齐房产证、身份证、户口本，直接找税务窗口咨询。
再算清楚总成本。别只看眼前要交多少税，得考虑子女以后卖房的成本。这才是真正的资产配置思维。
最后提醒一句，别随便相信"内部渠道"。房产过户必须走正规流程，那些说能少交几万的，基本都是骗子。我踩过这个坑，交过学费，你们别重蹈覆辙。
说白了，没有绝对最划算的方式。得看你的具体情况。要是拿不准，建议找专业律师把把关。花几千咨询费，可能省下几万冤枉钱。毕竟房子不是小物件，过户事大，千万别图省事。
