等额本息还款的本质你真懂吗
最近好多粉丝问我这个问题。说白了，等额本息就是前期还的利息多，本金少。银行最喜欢这种还款方式。因为钱有时间价值，银行早收利息更划算。
等额本息每月还款额固定。但前期利息占比能到70%以上。比如说贷款100万，30年期。第一个月利息可能5000多，本金才1000多。到了后期才慢慢反转。
所以有人觉得，既然前期利息多，那不如早点还清。省得被银行割韭菜。但事情没这么简单。
提前还款到底省了多少钱
我算过一笔账。贷款100万，利率4.9%，30年等额本息。如果第5年提前还50万。
前5年已经还了近30万利息。提前还50万后，能省后面25年的利息。粗算能省40多万。
但重点来了。这40多万是理论值。实际能省多少，要看银行怎么计算。
有的银行按剩余本金重新计算月供。有的是缩短年限但月供不变。后者更划算。但银行通常不会主动告诉你。
关键点：提前还款省的主要是后期的利息。前期该付的利息已经付了，不可能退给你。
银行那些不为人知的小动作
我踩过坑，跟你说实话。银行对提前还款没那么友好。
有些银行规定贷款不满1年，提前还款要收3%违约金。满1年收2%，满2年收1%。这都是明面上的。
更坑的是，有的银行会设置"最低还款年限"。比如必须还满3年才能申请提前还款。或者一年只能提前还一次。
还有更绝的。有些银行系统根本没开通线上提前还款功能。你得跑柜台，填一堆表。就为了拖住你。
血泪教训：签合同前一定要问清楚提前还款条款。别等想还了才发现被套路。
什么情况下不该急着提前还款
说实话，提前还款不是 always 好事。
如果你的投资收益率能超过房贷利率，那钱留着投资更划算。现在理财收益普遍3%以上。房贷利率4%左右。差这点可能 cover 不住。
再说了，手头留点现金很重要。万一急用钱，又得去搞什么AB贷，花户，那就搞笑了。
还有人问我，等额本金和等额本息哪个更适合提前还款。其实呢，等额本金前期还本金多，后期压力小。提前还款意义不大。等额本息才更适合考虑提前还。
最佳提前还款时机在哪
根据我7年经验，等额本息提前还款的最佳时间点是还款周期的1/3处。
30年贷款，10年左右提前还比较划算。这时候利息大头还没付完，本金还剩不少。
如果已经还了快一半，提前还款意义就不大了。因为该付的利息基本付完了。
但也要看个人情况。如果你现在手头紧，硬要提前还款，搞得生活品质下降，那就本末倒置了。
话说回来，提前还款前记得做好三件事：算清楚能省多少、问清银行条款、确认自己现金流没问题。
最后说点掏心窝的话
我见过太多人盲目提前还款。结果把资金链搞得很紧张。理财讲究的是资产配置，不是一味还贷。
如果你有高收益投资渠道，或者有更好的用钱地方，不一定非要提前还。钱生钱的道理，银行比谁都懂。
但如果你就是想早点上岸，睡得安稳。那尽早提前还款也行。毕竟心理压力也是成本。
记住：没有绝对的好坏，只有适合不适合。别被银行忽悠，也别被网上文章带偏节奏。
提前还款这事，得结合自己的实际情况。我的建议是，算清楚再行动。别光听银行客户经理忽悠你"不急着还"。
