啥是认房不认贷？先搞清楚再说成效
认房不认贷这个词最近挺火的。简单说就是银行看你有没有房子，不看你名下有多少贷款。以前是"认贷不认房"，只要你有过房贷记录，再买房就算二套。现在变了，只要你名下没房子，就算首套房。
这政策8月开始在全国推广。各地执行时间不太一样。广州上海这些大城市7月底就搞定了。我关注这个政策好几个月了，今天给大家说说最新情况。
成交量确实上来了，但没想象中那么猛
认房不认贷后，很多地方成交量涨了。根据数据，9月全国重点城市新房成交环比涨了15%。二手房更明显，部分城市涨了20%以上。
但说实话，这涨幅不算特别夸张。我本来以为会像2016年那样火爆。结果发现大家还是挺谨慎的。毕竟现在经济环境不一样了。很多人担心收入不稳定，不敢随便加杠杆。
有个朋友上个月卖掉了二套房，再买首套。首付从60%降到了30%，省了快100万。这种人确实受益了。但这样的人不算多。大多数人要么没房子想买首套，要么有房不想卖。
银行放款速度变快了，但利率还是高
银行现在审核首套房贷款快多了。以前要等一个月，现在两周左右。但首套房利率还在4.0%以上。二套房虽然可以按首套算，但利率还是上浮了0.2%。
我觉得银行也有苦衷。现在存款利率降得厉害，他们放贷利润也薄。不提高点利率，怎么赚钱？不过相比以前二套5.5%以上的利率，现在确实划算多了。
有意思的是，现在银行客户经理特别积极。以前我问房贷，爱答不理。现在天天打电话推销。说白了，他们也想多做点业务。
房价没怎么涨，甚至部分地区还跌了
最让我意外的是，房价没因为这个政策大涨。有的地方还跌了。像郑州武汉这些城市，9月房价环比还降了0.5%。
为啥呢？我觉得有三个原因。第一，供应量太大，房子不稀缺了。第二，大家对房价上涨预期变了。第三，经济大环境不好，工资涨不动，谁敢随便加杠杆？
我身边有个中介朋友说，现在客户看房多了，但真正下单的少。都在观望。这说明政策效果有限，还得配合其他措施。
政策效果被高估了，但也不是没用
说实话，我觉得认房不认贷被媒体吹过头了。它只是解决了一部分人的购房资格问题，没解决根本的购买力问题。
不过呢，对改善型需求帮助挺大的。像那种卖掉老破小换新房子的，压力小了很多。但对刚需帮助有限。首套房本来就能享受优惠，现在变化不大。
还有一个问题，三四线城市效果比一线差很多。因为那些地方房子本身就不好卖。政策来了也拉不动市场。
未来会怎么走？我有几点看法
在我看来，这个政策只是房地产救市的第一步。后面可能还有更多动作。比如降首付、降利率、税费减免等等。
但话说回来，光靠金融政策解决不了问题。关键还是得稳住经济，让大家收入有保障。不然再低的首付，再低的利率，老百姓也不敢买房。
我觉得2024年底之前，市场会继续调整。明年可能有小幅回暖。但全面牛市不太可能。现在买房不能指望升值，自住可以考虑，投资要谨慎。
最后提醒大家，买房别光看政策。要算清楚自己的还款能力。别被银行忽悠多贷款。现在经济波动大，留点余地总没错。毕竟房子是长期投资，别让自己变成"房奴"。
