先说重点：利率差1.5%很要命
最近好多粉丝问房贷利率的事。4.1%和5.6%看着只差1.5%。但实际月供差得不是一点半点。
我算过一笔账。假设贷100万30年等额本息。4.1%月供是4831元。5.6%月供是5740元。每月差909块。一年就差1万多。
你可能觉得不多。但30年下来总利息差32万。这都能在县城买个厕所了。所以别小看这点利率差。
具体怎么算的？给你拆解
房贷计算公式其实挺复杂。但说白了就是利滚利。利率越高每月还的本金越少。利息部分越多。
4.1%的时候。第一个月利息大概3416块。本金才1415块。5.6%的时候。第一个月利息4666块。本金只剩1074块。
每月差900多块里。有80%是利息差出来的。后面几年差距会缩小一点。但前十年差距最大。
我见过有人因为利率差1%。多还一辆五菱宏光。这可不是开玩笑。银行最喜欢这种"微小差距"。韭菜割得悄无声息。
现在利率到底选哪个好？
2024年LPR是3.45%。首套房可以做到3.3%。二套房3.5%。但有些银行偷偷搞事情。
4.1%可能是LPR+65基点。5.6%就是LPR+215基点。中间差150个基点。这属于银行乱加点。
最近有粉丝被中介忽悠办AB贷。说能拿到4.1%。结果搞成5.6%。这种就是典型割韭菜。
建议直接问银行客户经理。别信中介鬼话。现在政策好。首套基本都能做到3.8%以下。超过4.5%的赶紧跑。
利率高了怎么补救？三个办法
已经背了5.6%利率的也别慌。有几个办法：
第一，提前部分还款。减少本金能降月供。但要注意有些银行收违约金。提前算清楚再操作。
第二，申请转按揭。就是把贷款转到利率低的银行。现在部分银行支持。但手续麻烦要重新审批。
第三，等LPR下调。最近经济不好。年底可能再降息。盯着点12月的LPR报价。
我之前有个粉丝硬扛5.8%利率。后来转按揭省了20万利息。关键是要主动出击。银行不会主动告诉你这些。
最后说点掏心窝子的话
房贷是普通人最大的负债。利率差一点。30年就是几十万。别被银行忽悠说"只差一点点"。
现在有些银行搞花户。表面利率低。实际藏着各种费用。一定要看合同里的实际执行利率。
还有人问要不要提前还贷。我的建议是：如果利率超过4.5%。手头闲钱多就提前还。相当于赚了4.5%的无风险收益。
说实话我看到5.6%的房贷都觉得心疼。这都什么年代了还背这么高利率。赶紧想办法降下来。别当冤大头。
记住一句话：房贷不是越长越好。利率不是越低越好。适合自己现金流的才是最好的。
