房贷利息的两种计算方式
很多人搞不清等额本息和等额本金的区别。其实呢，等额本息就是每月还款金额固定。刚开始还的大部分是利息。本金还的少。等额本金则是每月还的本金固定。利息随时间减少。所以前期还款压力大。后期轻松。
我帮粉丝算过不少房贷。发现多数人选等额本息。因为月供压力小。但总利息多。等额本金虽然前期压力大。但总利息少。说白了。就是时间换空间的问题。
举个例子。贷款100万。30年。利率4.1%。等额本息月供约4832元。总利息73.9万。等额本金首月还6861元。最后一个月还2787元。总利息61.7万。差了12万呢。
LPR利率到底是个啥
2025年房贷利率主要看LPR。这个LPR每月20号更新。5年期以上LPR现在是3.95%。银行会在LPR基础上加点。形成最终利率。
有意思的是。很多人以为LPR降了。月供立马减少。其实不是。要等到重定价日才调整。一般是一年一次。重定价日可以选1月1日。也可以选贷款发放日。
我踩过这个坑。去年有个粉丝着急提前还款。没注意重定价日。白跑了两趟银行。话说回来。LPR下调确实能省点钱。但别抱太大希望。毕竟加点幅度也很关键。
影响房贷利率的5个因素
第一个是首套还是二套。首套房利率低。二套要加60个基点。第二个是个人征信。征信好利率低。逾期多的可能被拒。
第三个是贷款期限。30年比20年利率略高。第四个是银行政策。不同银行加点不一样。第五个是楼盘资质。有些开发商合作银行利率更优惠。
令人担忧的是。现在很多中介忽悠客户做"AB贷"。说能降低利率。其实风险很大。可能涉嫌骗贷。被查出来房子都可能保不住。
三步算出你的房贷利息
第一步。查最新LPR。加上银行给的基点。得出实际利率。第二步。确定贷款金额和期限。第三步。用等额本息或等额本金公式计算。
其实呢。不用自己算。手机银行都有计算器。但你要知道原理。不然容易被忽悠。我见过有人把年利率当月利率算。结果差了12倍。
有个粉丝跟我说。银行说利率3.95%。他以为比之前4.1%省很多。但没注意加了50个基点。实际还是4.45%。这就是典型的被"割韭菜"。
避开银行割韭菜的3个坑
第一个坑。提前还款违约金。有些银行收2%。100万就要2万。签合同前一定要看清楚。第二个坑。房贷转经营贷。表面利率低。但风险极大。可能被抽贷。
第三个坑。捆绑保险理财。说不买就不能放款。这是违规的。可以直接投诉。我在百家号写过类似案例。有粉丝靠这个省了1万多。
在我看来。房贷是普通人最大的负债。不能马虎。多花半小时搞懂利息计算。可能省下几年饭钱。别等到还款时才后悔。
最后提醒。2025年房贷政策变化快。关注每月LPR更新。有疑问随时问我。别让银行把你当"下蛋鸡"。毕竟钱是自己的。省一分是一分。
