认房不认贷到底是个啥？先搞懂政策本质
认房不认贷最近火了。简单说就是银行看你有没有房子，不看你有没有贷款记录。以前是认房又认贷，现在变了。
举个例子。老王卖了首套房，但还有房贷记录。按以前政策，他再买房算二套。现在呢，只要名下没房，就当首套房对待。
这个政策8月底刚落地。全国多个城市都跟进执行了。说实话，我看到这个消息第一反应是：楼市又要变天了？
政策对市场影响几何？别被忽悠了
先说小编建议：短期可能刺激成交量，但房价大涨不太现实。
为啥这么说？我踩过太多楼市坑了。2016年那波牛市，认房又认贷的时候，确实助推了房价。但今时不同往日啊。
现在市场啥情况？库存高，人口流动变化大，年轻人不着急买房。这些基本面没变，光靠政策难改大势。
我看到有中介朋友圈刷屏说"赶紧买房，要涨了"。说白了就是割韭菜。这种套路我见多了，每次都有一堆人踏空或者套牢。
刚需和改善需求会有什么变化？
认房不认贷对改善型需求确实友好。以前卖了房再买，首付要60%。现在可能30%就够了。月供压力小不少。
但问题是，现在有多少人愿意卖了房再买？很多人房子还没解套呢。我粉丝群里就有人抱怨，2021年高位接盘，现在卖都卖不掉。
还有一点很关键。银行放贷积极性不高。经济下行期，银行也怕风险。就算政策松了，贷款审批可能还是卡得死。
说白了，政策是暖风，但市场还得看实际成交情况。
房价会不会涨？我的三点判断
第一，局部热点城市可能会有小幅反弹。比如北上广深这些地方，改善需求集中。但也就5%-8%的涨幅，别指望翻倍。
第二，三四线城市别想太多。库存压都压不死，政策救不了基本面。我上周刚去调研了个三线城市，新盘打折打到骨折，还是没人买。
第三，最可能的情况是"以价换量"。开发商先降价，成交量上来，再慢慢提价。这套路我见过好几轮了。
有意思的是，现在很多人还在等房价大跌。但说实话，政府不会让房价崩。最多就是横盘震荡，窄幅波动。
普通购房者该咋办？别当接盘侠
刚需该买还是买。但记住三点：别追高，别信中介忽悠，量力而行。
改善型需求可以看看。但别急着卖旧买新，容易漂单。最好先买后卖，或者找置换类贷款产品。
最令人担忧的是，很多人还在幻想"抄底"。说实在的，楼市黄金期过了。现在买房更多是居住需求，不是投资。
我有个粉丝去年听我话没买房，今年问我能不能买。我说看情况，结果他看了两个月，发现价格没怎么变。这不就是最好的时机么？
最后说点真心话
认房不认贷是好政策。但别指望它让房价暴涨。现在楼市是"下蛋鸡"变少了，"老母鸡"还不少。
买房不是买菜，得看钱包厚度和真实需求。
我写这篇文章就是怕大家又被割韭菜。政策暖风来了，但别忘了带伞。市场永远有风险，入市需谨慎。
说白了，房价涨不涨不重要。重要的是你买的房子值不值。别到4.钱花了，房子买了，还被套牢。
记住我的话：楼市没有永远的牛市，只有理性的投资者才能活下来。
