第一次搞房产抵押，先搞懂这些事
很多人第一次想抵押房子，脑袋都是懵的。我懂，七年前我帮粉丝处理第一个抵押贷款时也是两眼一抹黑。
话说回来，房产抵押不是小事。你得先知道自己为啥要抵押。是做生意缺钱？还是想置换房产？或者单纯想套点现金？目的不同，办的抵押类型也不一样。
市面上主流就两种：消费贷和经营贷。消费贷最高500万，利率3.8%左右。经营贷能贷到评估价7成，利率更低，但要营业执照。
其实呢，很多人以为有房就能抵押。错！银行要看房子有没有法拍风险，产权是不是清晰。老破小特别难办，有些银行只收15年内的房子。
准备材料，少一样都白搭
第一次办最容易栽在材料上。我见过太多人跑三趟银行的案例了。
基础材料必须带齐：身份证、户口本、结婚证（单身要单身证明）、房产证。注意！房产证必须是红本，绿本小产权不行。
房主征信报告要提前打。现在银行都看近2年逾期次数，连3累6直接拒。连3就是连续3个月逾期，累6是一年逾期6次。
银行流水也很关键。收入要覆盖月供2倍以上。工资流水不够？可以拼接经营流水。但千万别造假，现在银行查得严。
说白了，材料准备阶段最重要的是房产评估。银行有自己的评估价，一般比市场价低10-20%。你想贷100万，房子至少值140万。
银行选择有讲究
第一次抵押千万别乱选银行。我踩过坑，知道哪些银行好说话。
国有大行利率低但审批慢。工行建行这些，从申请到放款要30天。股份制银行快，招行中信15天能搞定，但利率高0.3%左右。
有趣的是，现在有些银行推"线上评估"。你上传房产证照片，系统30秒出预估额度。但最终以线下评估为准。
重点来了！不同银行对房龄要求不一样。有的收30年内的，有的只收20年内的。老小区特别吃亏，建议先查好目标银行的房龄政策。
令人担忧的是，最近不少中介忽悠人办"AB贷"。说白了就是信用贷包装成抵押贷，利息高还可能被套路。记住，正规抵押贷一定需要房产做担保。
面签踩坑指南
面签环节90%的人会紧张。其实就问三个问题：钱用来干嘛？房子买来多久了？家庭收入多少。
千万别乱说资金用途。说投资股市？银行立马拒。消费贷要说装修、教育；经营贷要说进货、扩大经营。
我见过最离谱的是有人面签说"借给朋友"，直接被拉黑。银行最怕资金挪用，说不清楚用途肯定过不了。
放款环节更要当心。现在都是受托支付，钱直接打给第三方。你以为能拿到现金？想多了！消费贷打给装修公司，经营贷打给供应商。
令人惊讶的是，有些银行要求提供购销合同。装修公司要签正式合同，合同金额得大于贷款额。这步很多人卡住，提前找好合作单位很重要。
后续管理别大意
拿到钱不是结束，才是开始。每月还款要盯紧，别以为抵押了就完事。
现在多数银行支持"随借随还"。用多少算多少利息，不用的额度不计息。但有的银行收账户管理费，一年几百块。
特别提醒：别碰"转单"。中介忽悠你换个银行重新抵押，说是降利息。实际上手续费可能比省下的利息还多。
最后说个冷知识：房产抵押期间，房子不能随意买卖。想卖房得先还清贷款，或者做"带押过户"。现在政策允许带押过户了，但不同城市执行不一样。
说白了，第一次办房产抵押，找个靠谱客户经理比啥都强。别信中介吹的"包过"，正规银行没有这种说法。有问题多问，少走弯路。
