抵押贷款不是你想贷多少就多少
100万的房子能贷多少？不是简单乘个系数。银行有自己的算法。我见过太多人以为能贷70万，结果只批了50万。
房子评估价很关键。你以为值100万，银行可能只认80万。所以实际贷款基础是评估价不是你买价。说白了，银行只认他们眼中的价值。
现在主流银行抵押贷款比例在50%-70%。豪宅可能更低。你这100万普通住宅，大概率按60%算。但具体还得看房子地段、年龄、你个人资质。
银行看中的是你还款能力
贷款额度不只看房。你的收入流水更重要。银行要求月供不超过收入50%。
假设贷60万，利率4.2%，20年还。月供大概3700。那你收入至少得7400。如果收入不够，贷款额度直接砍半。
我有个粉丝就栽在这点上。房子值100万，但他自由职业收入不稳定。银行只批了30万。所以资产和收入要匹配。
另外征信记录太重要。逾期几次可能直接拒贷。建议提前半年养好征信。别等到申请时才后悔。
不同类型贷款额度差很多
经营贷和个人住房抵押贷差别很大。经营贷现在利率低，但要求有营业执照。个人住房抵押利率高点，手续简单。
100万房子做经营贷可能贷到70万。个人住房抵押可能只有50万。但经营贷风险大，银行查得严。如果被发现资金违规流入楼市，会要求马上还清。
还有消费贷抵押。额度更低，一般不超过30%。但审批快，适合短期周转。
我见过有人玩"AB贷"想多贷点。结果被银行识破，直接拉黑。所以千万别搞花户那套。
别被低利率忽悠了
现在宣传"3字头利率"的很多。但那是优质客户才能拿到的。普通人多半要4%以上。
还有各种手续费。评估费、担保费、服务费。这些加起来可能抵消利率优势。我算过账，有的表面利率低，实际成本更高。
更坑的是有些中介收"砍头息"。说贷60万，到手可能只有57万。这种套路我踩过坑，写过专题提醒大家。
银行客户经理不会主动说这些。他们只告诉你能贷多少，不说实际到手多少。所以签合同前一定要算总成本。
我的实战建议
先做自我评估。查征信，算收入，别白跑银行。现在多数银行官网有贷款计算器，先自己估个数。
多跑几家银行比价。国有大行利率稳但额度低。股份制银行灵活但要求高。城商行可能给更高额度。
准备材料要齐全。身份证、房产证、收入证明缺一不可。个体户还得营业执照满一年。
最后提醒：别把房子押太狠。万一房价下跌可能被要求补保证金。我见过有人被套牢，房子快成负资产了。
100万房子正常能贷50-70万。具体多少看你个人情况。建议先做个预审，别光听中介忽悠。记住，银行永远不缺房子，缺的是靠谱的借款人。
话说回来，抵押贷款是把双刃剑。用好了能盘活资金，用不好可能房子都保不住。贷款前多问问，少走弯路。
