按揭房还能抵押？真相让人意外
最近不少粉丝问我这个问题。在按揭的房子能抵押贷款吗？其实呢，答案是肯定的。
房子还在还贷状态，理论上产权还没完全属于你。但银行确实有"二次抵押"这个业务。说白了，就是房子还有贷款没还清，但已经升值了，可以拿升值部分再去贷款。
我帮几个客户操作过这种业务。话说回来，不是所有银行都做这个。有些银行只认全款房。想要操作二次抵押，得先问问你的贷款银行同不同意。
能贷多少？别想太多
有个粉丝前两天问我："我房子买的时候100万，现在值200万，贷款还剩50万，能贷150万不？"我想说，想得美。
二次抵押能贷的额度，一般是房屋评估值减去剩余贷款。再打个七八折。所以这位粉丝最多能贷70万左右。银行可不会让你把升值部分全拿走。
还有个坑要注意。二次抵押的利率通常比首次按揭高。首次可能是4%-5%，二次能到6%-8%。这差距，一年下来利息差不少。
办理条件比你想的严
别以为有房就能二次抵押。银行要看几个关键点：
第一，征信得干净。有过逾期记录？基本没戏。银行最怕你多个贷款一起还不上。
第二，收入证明要过关。新的月供不能超过你月收入的50%。我有个客户工资流水不够，硬是折腾了三个月才搞定。
第三，房子得符合要求。老破小？银行可能不认账。90年代的房子，很多银行直接拒。
还有个细节很多人不知道。二次抵押必须和原贷款银行是同一家。你想换个利率低的银行？基本没门。除非你先把原贷款还清，但这不就等于重新贷款了嘛。
替代方案：转按揭更划算
其实呢，比起二次抵押，转按揭可能更合适。就是把贷款从A银行转到B银行，同时提高贷款额度。
转按揭利率通常比二次抵押低。而且能一次性解决。但操作起来也麻烦，需要先还清原贷款，再重新申请。
我建议粉丝们先算清楚账。二次抵押虽然快，但利息高。转按揭虽然慢，但长期看更省钱。别被银行客户经理忽悠了。
风险提示：别把自己套牢
令人担忧的是，很多人为了套现，把房子二次抵押。结果收入不稳定，两笔贷款一起压上来，直接崩盘。
我在从业中见过太多案例。牛市的时候觉得自己能还，结果一遇熊市，工作不保，房子直接被银行收走。
记住：房子是用来住的，不是用来炒的。贷款更是双刃剑，用不好会伤到自己。
最后说句实在话。如果你真缺钱，先看看有没有其他办法。二次抵押风险不小。除非你有稳定高收入，不然真不建议碰。
要是实在拿不准，可以找我聊聊。这几年我帮不少粉丝处理过这类问题，踩过的坑比你走的路还多。
