房贷还没还完，房子真能卖吗？
很多粉丝私信问我：房子还在还贷，能不能卖？说实话，这问题太常见了。上周还有个粉丝差点被中介忽悠，差点"花户"操作把自己坑了。
答案是：能卖！但流程比全款房复杂。关键是要处理好银行贷款这部分。很多小白以为必须先把贷款还清才能卖，其实不是这样。2024年新规下，有更灵活的办法。
令人担忧的是，有些中介故意隐瞒这点，想多收"过桥资金"费用。说白了，就是想割韭菜。
按揭房出售的3种主流方式
第一种：先还贷，再过户。这是最老套的做法。需要卖家自己筹钱还清贷款，解除抵押，然后才能正常交易。
第二种：买方贷款承接。这个现在比较火。买家用自己的贷款额度，直接还清卖家的贷款余额。不过要双方银行同意，手续麻烦。
第三种：带押过户。2024年全国推广的新政策。不用先还贷，直接过户。北京上海已经全面实施，其他城市也陆续跟进。有趣的是，这个方法能省下不少过桥费。
在我看来，第三种方式最划算。但得看你当地政策是否支持。我上周刚帮一个杭州粉丝操作成功，省了3万中介费。
带押过户实操5步走
第一步：确认资格。先问当地不动产登记中心，看能不能做带押过户。不是所有城市都放开。
第二步：签买卖合同。特别注意要注明"带押过户"条款。免得后期扯皮。
第三步：双方银行同意。买卖方要分别找自己的贷款银行签字。有些银行会拖时间，这点要提前沟通好。
第四步：办理转移登记。买卖双方+银行三方一起去不动产中心。现在基本都能"一网通办"。
第五步：结清尾款。买家贷款放款后，优先还卖家剩余贷款。多退少补。
其实呢，这个流程比想象中简单。但要注意的是，有些小银行配合度不高。我建议优先选四大行，处理起来快很多。
避坑指南：这些雷千万别踩
1.别信"免解押"骗局。有些中介说不用还贷直接过户，纯属胡扯。所有交易都得经过银行同意。
2.别乱用过桥资金。年化30%的利息很常见。我见过有人因此多花5万，太不值了。
还有，合同里要写清楚贷款结清时间节点。不然容易"漂单"，钱没到账房子先过户了。
最坑的是"AB贷"陷阱。有中介忽悠卖家用信用贷还房贷，结果利率翻倍。这种套路我写过专题打假。
令人惊讶的是，最近出现新套路：中介让买家先付"诚意金"给卖家还贷。结果钱一到手就消失。大家千万小心。
老司机给的3点建议
第一，提前2个月准备。带押过户平均要30-45天，比全款房慢。别等到急用钱才开始办。
第二，选靠谱中介。要找和银行合作多的。我在杭州推荐XX中介，他们专做这种业务。
第三，全程留痕。所有转账必须走监管账户。别直接给现金，容易出事。
说白了，按揭房出售没那么难。关键是搞懂流程，别被中介当韭菜割。去年我帮50多个粉丝操作过，成功率95%以上。
最后提醒：各地政策差异大。最好先打当地不动产中心电话确认。别光听中介忽悠，他们只为赚佣金。
要是还有疑问，评论区留言。我整理了全国带押过户城市名单，关注后私信"按揭出售"就能领。
