大家好，我是老张。干了7年财经博主，帮粉丝算过上千笔房贷。最近后台炸了，全是问"房贷30万十年还清每月还多少"。今天我就掰开了揉碎了讲清楚。别急着算，先搞明白利率再说。
先看2025年9月最新房贷利率
央行刚公布的5年期LPR是3.35%。这个数字你得记牢。但银行不会直接用LPR。实际利率要加点。首套房一般LPR-45BP到LPR+10BP。二套房高点，LPR+50BP起步。
上海首套房能做到3.05%。北京二套房大概3.45%。城商行利率比大行低0.2%。国有银行二套房利率4.55%。我踩过坑，当初没比利率多还了3万利息。
重点来了。30万贷10年，利率不同月供差不少。用等额本息算：
- 利率3.05%：月供2890元
- 利率3.35%：月供2940元
- 利率3.8%：月供2997元
- 利率4.5%：月供3110元
你没看错。利率差1.45%，月供差220元。十年下来差2万6。银行客户经理不会主动告诉你这些。
实测30万10年期月供明细
我拿计算器算给你看。假设利率3.8%：
贷款30万。期限120个月。月利率0.3167%。
每月还2997元。其中本金2500，利息497。第一年利息最多。后面本金占比慢慢提高。
十年总利息5.96万。本息合计35.96万。平均每年多还6000。这还算好的。2023年利率5%的时候，同样贷款月供要3182元。现在省了185。
有人问能不能少还点。当然能。我粉丝小王上个月刚操作成功。他把利率从4.2%谈到3.8%。同样是30万10年，月供从3068降到2997。每月省71。十年省8520。
三个坑千万别踩
第一个坑。银行说"利率低至3.05%"。鬼才信。这是上海首套最低价。多数人拿不到。我粉丝小李去问，银行说要征信完美+买他们理财。实际给到3.65%。
第二个坑。固定利率陷阱。有银行忽悠你选固定利率。说不怕上涨。扯淡。现在LPR一直降。选浮动能省不少。我算过，同样30万，浮动比固定十年省1万。
第三个坑。提前还款违约金。有些银行收1%。30万就是3000。划不来。不如拿这钱理财。现在国债收益都有2.8%。比违约金高。
我建议。先查自己能拿啥利率。用银行APP就能看。再算清楚月供。别光听客户经理忽悠。我见过有人算错多还200。
老司机省钱三招
第一招。选城商行。首套利率普遍低0.2%。同样是30万10年，月供少50。十年省6000。别嫌麻烦。多跑两家银行。
第二招。调整重定价日。默认是1月1日。改成贷款日。LPR降了能早享受。今年9月LPR降了15BP。早调的客户10月就少还了。
第三招。搭配公积金。首套公积金利率才2.6%。能贷多少贷多少。组合贷最划算。我粉丝小赵这样操作。30万贷款月供才2700。
最后说句掏心窝的。利率天天变。别等最低点。现在3.8%已经很低了。再等可能错过窗口期。上海有政策9月就截止。多问几家银行。拿到最优利率再下手。
你算算自己能拿啥利率。评论区告诉我。我帮你看看值不值。记住。房贷是长期负债。省一点是一点。别当大冤种。
