先搞明白什么是"满五唯一"
继承房产和买卖房产的"满五唯一"认定不一样。满五指的是房产证满五年。唯一指的是家庭名下唯一住房。
很多人以为继承来的房子从继承那天开始算五年。错了。继承房产的"满五"计算起点是原产权证登记日期。不是你拿到继承房产的那天。
比如老王2015年买了房。2022年过世后儿子继承。儿子2023年卖房。这时候满五要从2015年算起。已经满五年了。
继承房产的"满五"怎么算时间
继承房产的年限计算很特殊。不是看继承时间。要看原始购房合同或房产证日期。
房产交易系统里有记录。税务局会查原始档案。很多人以为继承后重新办证要重新算五年。这是大误区。
有个粉丝去年踩坑了。他爸2018年买房。2023年去世后他继承。以为不满五年要交税。其实从2018年算已经满五。白交了2万多元个税。
值得注意的是。继承过程中如果有补缴土地出让金。可能会影响时间计算。具体情况要问当地不动产中心。
"唯一"怎么认定有讲究
唯一住房认定看的是卖房时家庭名下房产情况。不是看继承时。
继承人可能已经有多套房。这时候卖继承来的房子就不符合"唯一"条件。
夫妻双方要合并计算。未成年子女的房产也算在内。成年子女单独计算。
常见误区：以为继承的房子单独算。其实要和家庭所有房产加起来看。有个粉丝说自己名下只有这套继承房。结果他老婆名下有房。不算唯一。
继承房产免税的硬核条件
要免个税必须同时满足：
1. 原房产证满五年
2. 卖方家庭名下唯一住宅
3. 继承手续合法完整
特别提醒。继承房产再出售。契税要按全额1%-3%交。不能按差额交。这点很多人不知道。
继承和买卖的税务计算方式完全不同。别拿买卖的经验套用在继承上。否则容易多交冤枉钱。
实操中这些坑千万别踩
第一大坑：以为继承后重新办证要重新算五年。实际按原证日期算。
第二大坑：忽略配偶房产。以为自己名下唯一就行。税务系统会查夫妻双方。
第三大坑：没保存原始购房凭证。原房东的购房发票丢了。影响满五年认定。
第四大坑：继承后没及时过户。空窗期长了可能影响时间计算。
去年有个案例。继承人拖延两年才办过户。税务局硬说不满五。最后花三万请律师才搞定。
老司机的避坑建议
建议一：继承房产前先查原证日期。去不动产登记中心调档案。花几十块能省几万税。
建议二：卖房前做家庭房产普查。包括配偶和未成年子女名下所有房产。
建议三：保留所有原始购房凭证。哪怕原房东的发票也要想办法找到。
建议四：过户手续尽快办。别拖拖拉拉。时间越长越容易出问题。
话说回来。各地政策有差异。北京上海和小城市可能不一样。具体问题最好问当地税务大厅。别光听中介忽悠。
最后提醒。2023年房产新政后。满五唯一的认定更严格了。继承房产的税务问题最好找专业机构咨询。别自己瞎操作。否则容易被割韭菜。
