无证自建房买卖，到底是馅饼还是陷阱？
最近很多粉丝问我：农村自己盖的房子没证，买卖合同到底有没有法律效力。这问题很实在。毕竟现在城里房价太高，不少人想在郊区或者农村买便宜房子。
我查了最新规定。根据《民法典》和《土地管理法》，无证自建房买卖合同原则上是无效的。为啥呢？因为这种房子本身就建得不合法。
农村宅基地只能本村集体成员使用。你不是村里人，买了也没用。更别说房子还没证。这种交易就像买个"下蛋鸡"，结果发现是塑料做的。
法院怎么判这类案子？
我翻了几个最近的判例。2024年有个案子，城里人花了50万买农村自建房。结果房主反悔要涨价，买家告到法院。法院直接判合同无效。钱要退回去，但房子得还。
有意思的是，如果买卖双方都是本村人，法院可能认定合同有效。但前提是你得有集体组织同意。不然就是老鼠仓操作。
有个粉丝去年踩了这个坑。他以为签了合同就稳了，结果拆迁时发现房子不是他的。政府只补偿有证的房主。他连"免赔额"都拿不到。
无证买卖的三大风险
第一，破位风险。房子可能被认定违建，直接拆掉。你钱给了，房子没了。
第二，套牢风险。想转手卖不出去。没证的房子银行不贷款，买家都怕。
第三，漂单风险。遇到拆迁补偿，你可能一分拿不到。补偿款全归有证的原房主。
我看太多人因为贪便宜掉坑。50万买套"别墅"，结果比租房子还亏。这种买卖说白了就是割韭菜。
想买农村房？这三招保命
说实话，我建议普通投资者别碰无证房。但如果你实在想买，记住：
首先查清楚土地性质。必须是集体建设用地，而且得是本村户口。外地人基本没戏。
其次要村里同意。不是随便签个字就行，得有村民会议记录。否则就是花户操作。
最后别光看合同。要确认能办证。现在很多地方试点宅基地流转，但条件很严。别听中介瞎吹" guaranteed能办证"。
有个粉丝听我建议，多花2万查证。结果发现房子是占农田建的，直接退了。省了大几十万。
资产配置要稳健，别碰灰色地带
在我看来，投资房产要走正规渠道。无证房看着便宜，实际风险太高。复利再高，本金没了也是零。
农村自建房买卖不是"牛市"，而是"洗盘"重灾区。你看那些中介吹得天花乱坠，其实自己都不住那里。
如果真想投资房产，建议考虑正规小产权试点区。虽然贵点，但至少有保障。别等到房子被拆才后悔。
说白了，买房不是买菜。50万不是小钱，别因小失大。法律不保护的交易，再便宜也别碰。
记住，老司机带路也不如法律靠谱。没证的房子，签了合同也白搭。要投资，先查清产权，这才是硬道理。
